一、工程概况

    焦作迎宾馆于2005年7月18日建成开业。是一家集住宿、餐饮、会议为一体的现代生态园林式宾馆。宾馆位于焦作市高新区民主南路1899号。占地约500余亩，建筑面积4.2万平方。是焦作市委、市政府的政务接待基地，同时也是焦作对外展示形像和服务的窗口。

为迎接焦作市“第十届中国焦作国际太极拳交流大赛暨2019云台山旅游节”，2019年1月16日，焦作市领导组织市属相关部门，在焦作迎宾馆召开现场会，决定为服务焦作“一赛一节”启动焦作迎宾馆改扩建项目。

焦作迎宾馆改扩建项目总建筑面积约为14200平方。由原闲置的A区6000平方（原设计为桑拿洗浴区，因2005年楼体建成后，一直未装修使用，己闲置十余年）和在A区到D区连廊处增建六层客层区域约6000平方，以及将原设计的康健区（游泳池）增改为宴会区域1500平方。同时新增了约700平方的厨房区域。项目建成后焦作迎宾馆建筑面积有4.2万平方增加为5.6万平方左右，客房总量由239间增加至345间。

二、建筑、室内设计单位选择的重要性

由于决策后的项目在启动过程中，受到时间紧、任务重、改扩建复杂等多重困难制约，在项目部未成立之前，宾馆还要制定详细的改扩建方案，以确定项目规模、投资额度、装修档次、风格定位等。随即宾馆主要高层还要做一系列前期的准备和考察工作。来选择建筑设计和室内设计单位，以便可以马上开始设计的工作。

〈1〉慎重选择设单位

选择好设计单位及项目主案设计人员，在酒店的筹备建设中犹为重要。一是它可以决定酒店装修的风格可以满足时下酒店业最前沿的流行风格，不致于使你的酒店装修还没开始就已落后于当下流行的发展趋势。二是选择设计单位不应只看重设计单位在业界的排名和规模，而是重点关注项目主案设计师本人在近三年内同档次同规模的设计业绩并实地进行考察，以便对其设计能力、设计水平的认可。其三一个好的酒店建筑及室内设计，一定是设计师在考察调研了酒店所在地的历史、文化、人文背景、业主需求等多种因素后，精雕细琢并通过N次设计意向图并和业主方多次碰撞修改后，才有可能敲捶落地的。所以要有足够的（六个月以上）时间并有优秀的设计团队才能胜任并完成设计的工作。

〈2〉建筑设计与室内设计的协作与配合

    很多的酒店设计中，建筑设计和酒店室内设计分别是有两家专业设计单位来完成的。这非常不利于酒店设计师对其室内设计风格的把控。有些建筑外观和室内设计风格不一致不协调，就是由两家设计单位不沟通、不协调或建筑设计在前，室内设计在后所造成的。所以新建酒店的筹建应是酒店室内设计先行，建筑设计在保障其建筑外观和室内设计风格相统一的基础上，去融合实现室内设计师的构想，这样的酒店设计才可能是较好的酒店设计。

〈3〉酒店筹建首忌边设计边施工

   由于酒店决策后筹备时间已非常紧张，再进行多家设计公司的考察调研已不现实，通过前期积累的资源，我们锁定了在国际、国内排名靠前的两家设计公司，进行意向沟通后并向确定的设计公司下达了设计任务书。由于星级酒店室内设计周期过长，在酒店定位、规模、档次、意向风格确定以后，我们采取了边设计边施工这种不得已的方式方法。但由于室内设计图纸的滞后，最终导致建筑图纸以及机电、空调、消防、弱电智控、灯光及末端定位设计，在落地施工时产生了较大的设计变更，很多重要的设备、设施以管线施工须现场定位、现场变更。加大了施工难度也造成了部分材料的浪费，无形中也对工程进度、工程质量造成了一定影响。

二、酒店建设工程中机电工程的重要性

〈1〉水系统

    酒店的水系统包括了生活用水系统、消火栓系统、消防喷淋系统、污水粪水系统等等。它们体量庞大、系统复杂，在酒店运营中起着关键的作用，对宾客消费体验、酒店安全起着至关重要的保障。所以在酒店水系统的施工质量把控中，严格按规范、工艺要求去控制施工方的施工质量很重要。建设方要聘请有资质的、有施工经验的专业水电人员做为甲方技术负责人，协同监理人员全程跟踪施工质量，现场解决疑难问题，灵活调整施工方案，积极配合、相互协作，高质量、高标准的完成水系统施工安装任务。但现在的建筑施工市场仍较为混乱，很多无施工、无资质、无资金的“三无”施工队依靠借资挂靠、转包分包来取得施工项目，很容易造成工程进度滞后、工程质量无保证，甚至导致出现重大施工质量事故。这在酒店招标选择施工队伍时要重点关注。

〈2〉强电系统

酒店的强电系统是酒店最为基础的设施保障工作，在酒店的长期运营中犹为重要，建设方要高度重视。在建筑设计初期建设方要和设计单位密切沟通，并提供较为详细的各区域用电设备负荷明细表，以方便设计方参考。一般情况下设计单位在计算用电负荷时会必较保守，通常计算的余量会大很多，会造成建筑工程成本的极大浪费。比方说在设计客房用电负荷时，设计人员会按照客房内总用电设备功率X总房间数量X开房系数来计算用电量，其结果是导致其选用的电力电缆线径超大，变压器选型容量超大，配电柜开关选型过大，不但造成建筑成本增加，加大了施工难度，对用电安全也造成影响，会给建设方的项目造成的极大的浪费。

〈3〉中央空调系统

酒店的中央空调系统也是酒店最为基础的保障设施，在筹备期间应重点关注。在中央空调主机设备选型过程中，要站在科技发展的前沿来指导设备选型工作。多考察、多调研、多深入用户了解设备运行的各类信息并进行比较。中央空调属大能耗设备，选择设备时以先进、节能、稳定、安全为主要考察点，适合自已就是最好的选择了。

中央空调管线系统在施工中，应尽量沿水平铺设，避免上跃下翻。确因交叉作业无法避让时，要在上跃管线上安装自动排气阀。须特别注意的是，在每一层空调系统的末端要增设系统清洗外置专用管线，一是可以用于冲洗，二来可以在初次系统注水时用于排气，防止中央空调管线系统因气阻而导致的制冷、制热系统故障。

在中央空调设计初期，建设方可以依据酒店中央空调运行工况的经验，向设计单位提出：比如顶楼和临西侧的客房在设计空调末端功率和风量时可适当加大的选择建议，在宴会厅、大堂前厅大量采用玻璃幕墙的区域，可参考环境增大空调末端的功率和风量的系数，以满足酒店今后运营时该区域空调的使用和节能效果。

〈4〉弱电融合通信系统

    融合通信系统是把计算机技术与传统通信技术融合一体的新通信模式。融合计算机网络与传统通信网络在一个网络平台上，实现电话、电视、无线WF、客房智控、传真、数据传输、音视频会议、即时通信等众多应用服务。新建改建的酒店应该多采用当今互联互通的科研成果，拚弃传统的通信、电视和弱电集成模式，即节约投资，又方便使用。酒店在筹备之前建设方多次外出参会考察学习，了解当下酒店在弱电集成、视频通信、客房智能等方面的最新技术成果。像成都品为道、杭州携住科技等国内知名的科技公司，其产品非常适应当前酒店对融合通信及酒店智能控制的需求，它们的共同特是：技求先进、施工简单、节约投资、运维方便。我们在改扩建项目上采用了该产品，投资少、施工快、维修简单，目前使用效果良好。

三、筹建工程成本及控制

〈1〉工程量清单和费率招标的优劣

   项目在筹各前要进行项目招投标的工作。在招标时应尽可能采用工程量清单的方法，要根据设计图纸聘请专业的造价公司编制工程预算和工程量清单后，再开始进行招投标的工作。工程量清单报价因其“量变价不变”工程施工中需认质认价的材料极少，可以减轻项目管理难度，加快施工进度，施工中单价变更签证少，投资额度相对可控。而费率招标一般是在设计没有完成，施工与设计同步进行，工期紧张的情况下，所采用的一种招标方式。优点是定标快。缺点有：执行起来问题很多，结算麻烦。现场材料认质认价工作量庞大，项目管理难度大；大多的图纸变更较大，而变更又导致签证过多。而变更签证和认价又导致工程取费下浮的百分率失效，导致工程结算成本大幅提升；另外因边设计边施工，需认质认价的材料也很多，部分材料因认价困难，也会导致工程造价及成本的增加。所以在高档星级酒店的招标过程中要尽可能避免采用这种方式。

〈2〉甲指乙供材和甲供材供应商的选择

酒店的甲指乙供材料一般不是指的建筑和装修材料，而是特指对酒店今后运营或品质有重大影响的设备设施、家具厨具、地毯窗帘、布草小件、洁具五金、灯具电器、门锁开关等诸多确保酒店品质的材料物品，这些均属酒店专业用品，非酒店人士基本不了解其品牌、品质，所以甲方一定要介入其中。对装修大包的项目，业主方可以提前进行沟通，并通过对各类甲指乙供供应商的考察调研，来选择最适合自己酒店的、性价比最高的产品推荐给总包方去谈判及采购。一般情况而言甲指乙供材料多指和施工相关而有对其品质有要求的材料和物品。而甲供材供应商的选择是由建设方直接和供应商签订供货合同的一种采购方式，甲供材己不是传统意义上的水泥、钢筋、木材和陶瓷等材料。它一般是指那些和施工方不相干的但对酒店而言又非常关键和重要的设备及物品。像电梯、家具床垫、宴会桌椅、厨具餐、地毯窗帘、布草小件、洁具五金、开关灯具诸如此类的设备物品。这些甲供材的选择一是要经常参加国内大型酒店用品展览的会议，了解当前酒店设备设施及产品的技术前沿前技术。甲供材对筹建中的酒店从品质、造价等诸方面影响甚大，建设方要高关注。

〈3〉其它

    酒店装修工程的主材价格控制非常重要，它是能否控制好工程总成本的关键所在。在酒店资金充足的情况下，由甲方供材最有利于建设方的成本和质量控制。比如在酒店装修工程上用量较大的几种材料，像防火基层板、木饰面护墙板、入户门衣柜、石材、墙布、灯具等等。在木饰面护墙板、入户门衣柜供应商的选择上，长江以北的酒店工程最好选择当地的供应商合作为最佳，一方面是木饰面基层的含水率受生产标准和储存环境的影响，安装结束后不适当酒店的环境，时间长了容易变形，二是从装修公司订制的木饰面护墙板价格过高，不方便控制成本。石材的选择也是如此，设计师为追求效果会很少去考虑工程造价和成本，而酒店装修工程的大块造价是石材方面，施工方会拿设计师提供的石材小样给你报价，但切割后运抵现场的石材和样品有较大差异，双方极易在认价和质量控制上引发矛盾。最好的解决办法是甲方直供，即可节约成本、质量上还有保证。其它的如家具、地毯、墙布、窗帘、灯具也是如此，甲方即可节约成本、质量还有保证。