经营超过十年的酒店，设备设施在逐步的陈旧、老化等，存在着电源线路老化、设备运行效率低、到处漏水渗水、房间内/吊顶天花到处发霉异味、墙纸木饰面到处破损无法修复、维修材料配件很难采购到位等等，面对现在酒店业竞争非常激烈的情况下，酒店工程管理工作该如何开展呢？面对这么多的工程缺陷问题该如何解决呢？

做酒店工程管理已过十六个年头，筹备过三家高星级酒店及一家温泉度假村，其它几家都是经营中的酒店，接受管理十年以上的酒店工程管理也就是现在就职的酒店—厦门佰翔软件园酒店。从2018年9月26日就职到现在已经一年四个月了，这一年多的工作让我不知如何来表达，或许有值得欣慰的——解决了许多历史遗留的问题；或许有无奈（很多东西已经无法采购到材料配件，如设备停产、材料多渠道都找不到等等，当然采购是否配合也很关键），达不到酒店经营服务需求，给顾客不好的体验；或许有辛酸（包含这部门内部管理人员和员工的误解，得不到其它部门的理解与支持等等）；或许......

厦门佰翔软件园是2008年开始筹备，2009年5月初投入试营业，酒店经营近11年来，在酒店所有领导的同事努力下，取得了许多的辉煌成绩（比如大家一说佰翔都默认是厦门佰翔软件园酒店，现在厦门佰翔酒店集团在厦门已经有五家酒店。在我们大家的眼里它是我们佰翔集团管理干部的培训基地，是我们心中的旗舰店等等。2017年酒店客房连续三年满房突破100天，三年满房总天数合计312天等等），在厦门市场上占有一席之地，在厦门酒店业留下了良好口碑。让我能成为在这上班的一员甚是感到自豪，引以为荣。

我到厦门佰翔软件园酒店工程部任工程总监，已经是第四任工程部负责人了。就任一年多以来，对酒店的设施设备也算是很熟悉了，对酒店的工程管理也在根据酒店经和各部门经营服务需要，在不断调整思路，寻求更好的方法把工程后勤保证工作做得更好，满足酒店经营需要，给客人一个更好的体验。有关经营十年以上的酒店工程管理心得就以厦门佰翔软件园酒店为例，展开案例分析及解决方案，主要由以下几方面的心得。

一、机电方面

酒店的机电设备是酒店运行的命脉，机电设备能否正常运行，直接影响到酒店顾客的体验，同样也会影响到酒店的声誉。特别是一个运行十年以上的酒店，酒店机电设备的正常有效运行更加不容忽视，主要从两方面来叙述。

1、进行全面的机电评估

首先，酒店工程部要先整理这十几年来，酒店所有机电设备运行维修保养的数据汇总，比如整理汇总所有机电设备的维修记录、哪些设备大修过（大修的原因是什么）、所有机电设备是否都有做专项的保养（保养的频率是否符合运行要求、保养是否到位等）、汇总目前酒店所有机电设备运行情况（是否存在运行故障等）等等。

其次，根据酒店自查的机电设备目前运行情况，找一些行业专家或技术人才前来技术指导，并建议委托专业的机电顾问公司对酒店机电设备进行一次全面的会诊评估，看看有哪些不足之处、哪些设备需要进行技术革新改造、哪些设备需要进行专项检测（如绝缘监测、压力检测等）、哪些设备运行效率较低/能耗高需要淘汰更换的等等。根据现场监测排查机电设备实际运行情况形成专项评估报告，工程部要根据评估报告做出一份详细可行的整改计划方案，报酒店领导审批。

2、专项检修保养

根据第三方机电顾问公司提供的评估报告，酒店工程部要结合酒店和设备的情况做好所有机电设备的检修保养计划表，并根据计划表实施（工程部无法自行完成的项目必须请原厂家或厂家授权的维保单位进行）。

3、加强机电设备日常管理

酒店工程部的日常工作中，要根据机电设备的实际使用运行情况做好日常有预防性和计划性检修保养工作（如，在每年12月份要根据酒店所有机电设备全年运行进行详细总结分析，根据酒店实际经营需要，做好明年有针对性的检修保养计划）。同时，设备在运行期间一定要加强现场巡查，发现运行故障等一定要在最短的时间内解决，确保所有机电设备能够安全可靠的运行，满足酒店经营需要，给客人一个良好的体验。

二、厨具（含冰箱冻库）、燃气设备方面

经营十年以上的酒店，特别是像我们酒店宴会会议、自助餐厅非常好的情况，厨具设备和燃气设备使用的频率就非常高，出现的故障也较多（有些设备故障时由于现场操作人员的意识不强或操作不当造成的，比如操作人员对厨具设备安全操作意识不强（发现故障不及时报修认为还能够使用先用了再说，甚至还可能有坏了工程部会维修或者可以花钱请外面的维修等这样那样的想法）；再如厨师炒菜用勺子关闭水龙头、开关冰箱门经常用脚踢、冰箱冻库门经常性不关或不关紧等），如果维修不及时或不到位（当然部分工程人员同样会认为能用就先用、同样存在安全意识不够、厂家维保人员技术人员技术水平及态度等）、保养不到位，设备的使用寿命将会缩短，也会影响厨房的出品，满足不了酒店的经营需求，影响客户体验。

厨具设备常出现的故障有：蒸柜水箱漏水/胶圈密封不好漏气、冰箱冻库制冷效果较差（温度达不到食品安全规定要求）、冰箱漏水、冻库结露、温控开关失灵等等；

燃气设备常出现的故障有：炉灶点不着火、炉头破损、燃气灶火苗不均匀/火势不够、燃气开关不灵敏、烤箱各种故障频繁等。

为了降低厨具和燃气设备的故障，满足各厨房的安全生产，建议从以下几方面着手：

1、加强厨房现场操作人员的安全规范操作专项培训，发现故障第一时间报酒店工程部维修；

2、工程部人员需做好以下几点：

（1）当班人员加强酒店各厨房厨具及燃气设备的巡查检修，发现问题在最短的时间的维修完成并做好维修记录；

（2）厂家技术人员现场维修时，要做好现场跟进，维修完成后要求厂家做好维修记录；

（3）维修完成的设备，要进行使用过程中的跟进，出现故障参照第一点实施；

（4）制定检修保养计划，按照计划进行实施；

（5）加强工程部维修人员的安全意识及技术技能的培训；

3、设备淘汰，厨具或燃气设备故障频繁、维修费用高、存在安全隐患、使用价值低的，建议报废处理，重新申购新的设备。

三、漏水、防水方面

一个十几年的建筑物出现到处渗水漏水现象，再正常不过了（有些主体工程刚完成的建筑物都会出现渗水漏水现象），造成的主要原因就是防水没有做到位和给排水管道破裂。就我们酒店来说，常出现渗水漏水的地方有：伸缩缝、新旧墙体交接处、屋顶及女儿墙的交接处、屋面天沟或排水管道漏水、外墙出现裂缝渗水、外墙窗户与墙体的交接处、淋浴间的防水做得不到位、厨房/洗手间的排水管道漏水/管道周围的封堵防水不到位、吊顶内给排水管道滴水/漏水、管道井内给排水管道滴水/漏水及防水处理不到位、吊顶内空调或热水管道保温棉老化等等。

一旦出现渗水漏水现象，室内将会出现设施设备被泡被淹、吊顶泡水或塌掉、地毯墙纸木饰面泡水/发霉、室内产生异味等状况。那该如何解决呢？

1、找出渗水漏水点（这是最关键的），并进行测试查看严重程度；

2、根据测试渗水漏水的情况，制定防堵防漏的措施；

3、按照工程施工规范程序实施（敲打—清理—修补—防水—闭水试验—找平—面层施工—养护），每一个工序都不能有任何疏忽，一定要反复的测试没有任何问题后才能进行下一道工序的实施；

4、处理完成后要进行多次测试，确定不再出现渗水漏水现象方才投入使用，使用后要不定期的进行回访观察。

我在不到一年的时间里把厦门佰翔软件园酒店遗留下来近十年的渗水漏水问题（如：酒店水泵房/锅炉房楼板渗水造成控制柜跳闸、中国汇大过道吊顶漏水严重、百度厅储藏间漏水严重、百度厅门口过道漏水、酒店三楼六间无窗房墙面渗水严重、万维厅过道伸缩缝漏水渗水、客房918房等漏水、酒店热水/冷水/消防管道的配件老化腐蚀造成的漏水、地下室伸缩缝漏水、地下水处方排污管道配件交接处渗水等等）都处理到位并不在出现（除客房淋浴间的渗水问题没有全部解决外，该项目列入酒店升级装修改造中，在装修改造前，我组织工程部完成了四个不同类型的淋浴间的渗水改造的样板，酒店进行升级装修改造前最长的一间样板房投入使用近十个月未出现渗水现象，装修改造时基本上是按照工程部改造的样板实施）。

四、异味、霉味方面

酒店的异味和霉味很多是由漏水渗水引起（当然也有可能是户外的环境因素造成室内的异味，如佰翔软件园酒店一层紫禁阁包厢的异味问题，主要是由于包厢外负一层员工厨房的污水十年多以来都是经过水泵直接抽排到地面再流入污水井造成整个绿化带都被污水浸泡产生较浓的异味从而进入包厢，工程部查找到根源后进行管道改造、孔洞封堵、撒石灰粉、浇灌绿化带等措施，慢慢消除了异味），时间长了造成房间的地毯、木饰面等发霉腐烂从而产生异味霉味。这一类的现象，唯一的办法就是彻底解决漏水渗水问题、更换无法再继续使用的地毯木饰面等。这里主要谈谈马桶、洗手盆、地漏的异味解决。

1、马桶

马桶产生的恶臭异味非常可怕，一打开房门就会扑鼻而来，客户体验非常糟糕，客人下次绝对不会再来。造成马桶产生异味的主要原因是：

（1）马桶与排污管道之间的密封胶垫变形（马桶安装的时候，密封胶垫没有安装到位，致使马桶安装上去使用一段时间后变形，或者是密封胶垫老化），解决此问题，唯一的办法就是更换新的密封胶垫，重新安装马桶；

（2）马桶与地面的密封胶处理不到位（没有全部满打密封胶、密封胶打得不够严实、密封胶老化较快等），要解决这个问题，就是要把马桶与地面的密封胶全部彻底的清理干净后，重新打胶，待密封胶干透后才能投入使用（通常的做法是打胶后的第二天投入使用）；

（3）现在的马桶一般都是自带有存水弯，如果没有自带存水弯的，下面的排污管道一定要安装存水弯（当然自带存水弯的马桶的排污管道建议也要安装存水弯，那样也更有保障）；

（4）马桶冲水箱也会产生异味，主要有两个方面的原因产生，一个是长时间不清理或者水箱内有异物造成，建议水箱定期进行清理清洗；另外一个原因是马桶本身的结构造成的，早期的马桶为了安装完成后更加美观，马桶水箱的进水安装在水箱内部（进水三角阀和软管），如果长时间未进行清理清洗的话，三角阀和软管上面会发霉并产生异味。当然，为了保证水箱内不产生异味，会在水箱内放置一些防异味的物质等。

2、洗手盆

洗手盆产生的异味也是很可怕的，特别是餐饮包厢里面洗手间的洗手盆下水管道产生的异味会严重影响客人对用餐环境的不满及产生非常不愉悦的心情，造成马桶产生异味的主要原因是：

（1）各类物质（含食物、垃圾等）堵塞下水管道无法排走，时间长了发霉腐烂产生异味，需要对下水管道内的物质进行彻底清理并消毒；

（2）管道使用时间长，从未进行清理致使管道产生结垢，造成管道堵塞，堵塞的物质时间长了发霉腐烂产生异味，需要对下水管道内的物质进行彻底清理并消毒，严重的需要将下水管道进行更换；

（3）洗手盆的不锈钢下水器未带存水弯及下水管道未安装存水弯，造成下水管道内的空气往上涌，从而产生异味，需要对不锈钢下水器及下水管道加装存水弯。

3、地漏

酒店的洗手间内的地漏也很容易产生异味（特别是马桶旁边的），地漏的排水管道大部分是与卫生间的排污管道连在一起的，从地漏产生的异味和马桶产生的异味同样是非常难闻的，严重影响到酒店客人的体验。为了解决地漏产生的异味主要从以下几方面做起：

（1）先检查地漏的排水管道是否安装存水弯，如果没有必须立即安装存水弯；

（2）酒店服务员要定期往地漏灌水（正常是7-15天灌一次水）；

（3）如果不影响使用的话。可以把地漏封住。

五、软装

酒店的装修的软装部分主要包括窗帘、地毯、墙纸/布、软硬包等，这里主要谈谈地毯和墙纸方面。地毯和墙纸出现发霉，产生异味主要有两方面的原因，一个是酒店地处的位置造成，比如说是海边盐碱度高、当地空气质量较差等（要彻底解决这方面的问题比较困难，需要做好室内空气的通风换气、放置除湿机/空气净化器、合理开启中央空调及新风系统、放置一些除湿除异味的活性炭等物质）；另外一个是由于渗水漏水原因造成的，这个唯一的解决办法就是把渗水漏水的问题解决（参照漏水渗水的处理方法）。

窗帘、地毯、的破损相对较少，主要是使用的正常磨损造成的，其它造成破损的主要是人为因素造成的（如硬物的割伤/划伤、烫伤等），这就要求酒店工作人员在日常的操作使用时，要做到轻拿轻放、养成良好的工作习惯、友好提醒客人。

墙纸/布、软硬包出现的破/磨损、裂开、起翘等到处可见，视觉效果非常糟糕，给客人带来不好的体验。软装物质会出现这些现象大部分是由于在日常工作操作运输过程中不注意造成的，一旦出现破裂损坏现象，维修维护起来非常麻烦，而且美观效果也很差。比如，只更换修补一部分，如果员工技术稍微差点，修补完后就像打补丁一样非常突兀，整块更换新旧色差又很明显。造成整体美观效果很差，给客人带来不好的体验，影响酒店的声誉及效益。

六、五金洁具

酒店在日常经营中，五金洁具如果清洁保养到位，一般情况不会出现腐蚀氧化现象。有可能会出现比较多故障的是马桶，常见的有冲水按键卡住、长流水、自动马桶感应不灵敏等。这些小问题使用部门及时报修，工程部彻底维修解决就行。

经营十年以上的酒店，设施设备逐步陈旧老化现象会越来越严重，为了满足酒店经营需要，工程部需要花更大的精力在机电设备的专项维修保养上，确保酒店的机电设备在绝对安全可靠的状态下运行。同时要有计划地展开预防性维修保养，出现的工程缺陷要在第一时间处理完成，满足酒店经营，给客人更好的体验。