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第八届全国酒店最美机房(星光奖)评选SXGJ817-枣庄温德姆至尊酒店
来源： 日期：2024-03-25 浏览次数：
枣庄温德姆至尊酒店筹建及运维管理分享
枣庄温德姆至尊酒店位于枣庄市薛城区双子星广场商业综合体西塔楼，由枣庄鲁南发展投资控股（枣庄）集团有限公司全资兴建，面积5.3万平米，高度为258米，属超高层建筑。酒店使用西塔楼27层至42层，裙楼负2层至6层，7层至26层为办公写字楼。该项目2013年后处于停工状态，项目立项时按照写字楼标准建造未设计酒店，鲁南投资公司收购后进行酒店的改造施工，现对酒店筹备期及开业后运维期等各阶段工作做简要分享：
一、机电图纸会审及各系统方案确定
1、因项目停工时间较长图纸缺失，前期规划未设计酒店。集团聘请专业酒店设计院进行改造设计，设计院对前期办公楼设计图纸进行梳理后展开各类机房、管井、电梯、餐厅、厨房、客房及后勤等区域的布局调整和重新设计工作，由于建筑主体已施工完成各机房功能设计受限，因此造成诸多如无机房、层高受限等问题。
2、与设计院加强图纸对接。工期紧张设计图纸及施工几乎同步开展，每周将审核的图纸问题和现场施工问题定期与设计院相关专业进行视频会议，讨论解决方案，必要时派设计师驻场解决。
3、设计规范与实用性相结合。参与精装图纸、二次机电图纸、弱电智能化图纸、厨洗图纸的会审及优化并提出运营要求及建议；比如实用性系统融合问题（BA系统、空调一体化系统、IBMS系统、智能照明系统等）；无洗衣房增加客衣洗衣房问题、所有机房未设计分体空调、设备层受限管道安装问题等；与设计院、建设公司和相关单位多次对接将影响酒店运营的系统及机房重新进行设计，以满足酒店使用要求。
4、界面及节点划分要清晰避免遗漏。强弱电工程均采用EPC施工，中标单位在设计时考虑自身预算和设计师责任心不高等原因，造成部分系统未设计完整或点位缺失；与商业、办公业态末端点位划分不清晰、各施工单位交叉施工时不交底、施工工序倒置等问题，前后召开五次图纸会审及现场交底会议才将酒店强弱电系统方案确定。
二、设备安装及施工期
1、设备到货接收和协调施工单位搬运安装。酒店筹备施工阶段兼任建设公司机电总监，负责机电设备安装工作，项目主要机电设备均为集团统一招标采购，属甲方供货范围。跟进所有到货设备监督监理、审计、安装单位、供货单位确认型号数量和质量。
2、参与现场施工管理与协调。组织召开各施工单位进度会、施工质量对接会，跟进相关工程施工进度，协调施工面，监督施工质量。
3、跟进酒店预交付区域缺陷检查。在设备进场、主机安装调试时安排部门员工进行跟进；内外装修收尾阶段，对各施工单位的施工质量进行检查；存在的问题分专业、轻重缓急进行统计汇总；设计缺陷、影响运营的问题及时发指令单、联系单、通知函等方式责令限期整改；对整改后的每项问题进行复查，直至达到施工规范和酒店经营要求。
4、抢工期造成缺陷问题。由于工期紧张造成较多隐蔽工程、施工程序本末倒置，前一道施工（保温、砌墙、盖板、封堵等工作）未结束就封板。与相关单位现场检查问题原因，逐项进行解决。
三、酒店筹备期
1、团队组建。跟进建设公司工作的同时兼顾酒店的工程筹备工作，根据酒店的经营面积、功能设计、运营模式，设定人员架构进行招聘，做到精干、高效、灵活、弹性的工作制；组建团队核心管理人员；制定公平公正员工激励计划；发展万能工的概念进行人员选拨；让每一位员工发挥优势及特长。
2、酒店工程类设备安装调试及培训。协调厨房设备到货运输安装交叉施工，跟进外部洗衣房建设改造及设备安装、给排水系统、锅炉系统、空调系统、消防及弱电等系统的安装调试。在施工单位、厂家技术人员调试时给员工进行系统运行原理培训、综合布线培训、管道阀门位置培训、电源开关操作及位置培训、设备操作培训并进行技术交底，让部门员工更了解各系统并及时更新操作流程。
3、缺陷及安全问题排查。开业前共检查各类问题2159项，设计缺陷、影响运营问题及时发现限期整改，减少了大量投诉，最大程度保证了酒店的安全运营。
4、工程安全部相关证照办理。整理各类设备注册登记资料，完成《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全证》、《特种行业许可证》、《境外电视节目许可证》、《电梯、扶梯使用登记证》、《二次供水许可证》、《压力容器许可证》等证照的办理。
5、建立各类制度和工作流程。建立健全各系统设备档案、工作流程、岗位职责、上墙制度和其他各项规章制度，对员工进行专业技能培训。
四、开业后缺陷问题暴露期
1、供暖系统问题。酒店供暖系统热源设计为锅炉（因热力公司容量不足，无法满足全部商业综合体使用未接入），造成酒店开业首年燃气费用较高，为解决供暖能耗过高问题，协调设计、热力公司、施工单位先将写字楼未启用的供暖管道接入酒店使用，23年供暖季与22年单独使用锅炉对比减少50多万的燃气费用，节能效果明显，后期将单独改造写字楼区域供暖系统。
2、客房热水供应不足及漏水问题。客房区域热水换热系统因设计失误造成热水供应不足，热水主管法兰垫使用橡胶垫不耐高温漏水严重，增加储水罐及更换钢垫后问题解决。
3、超高层烟囱效应问题。因设计及施工期间封堵缺陷问题在冬季供热时产生冷热效应，酒店塔楼电梯井道将大量热量流失及产生风噪，造成能耗浪费严重，通过增加电动感应门、墙体封堵、电梯门安装密封条后问题有所缓解。
4、客房房间双盘管浪费能耗问题。酒店所有客房全部设计为两台风机盘管，同时开启后盘管噪音量较大，且浪费能耗，经过测试改用单台运行，空调控制与客控软件对接，后台检测房间温度及时远程开启温度较高房间的空调，提前给房间降温保证房间舒适度。
五、运维管理期
1、制定预防性维保计划和签订维保合同。制定工程部所有设施设备的预防性维保计划，并严格按照计划执行；签订特种设备及主要设备维保合同；确保各系统正常运行，延长设备使用寿命。
2、对工程安全部员工进行整合。将监控室打造为酒店设备设施的指挥中心，BA系统、空调一体化系统、IBMS系统、智能照明系统搬至监控室，酒店各区域温度控制、灯光开启、机房设备运行状态等工作由监控室值班人员负责操作和监控，及时发工单至部门工作群，极大的减少人员的浪费和设备关闭不及时造成的能耗浪费。
3、电费节约管理。与第三方售电公司签订市场化用电协议，每年预计可以为酒店减少电费20万元。
4、应急预案制定及演练。制定酒店停电、停水、停气、跑水、漏气、电梯困人等应急预案，并按照制定的应急预案定期组织部门及全员进行应急演练。
酒店机电设备运行是否良好筹备期工作至关重要，设备能否长期良好运行并节省能耗，从项目开始设计、施工、筹备、缺陷整改及运维管理每一步都要做到专业性，将设备设施维护、能耗管理、日常运维等工作发挥到极致和呈现出完美状态是每一个酒店工程人追求的目标。