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第十届全国酒店十大优秀总工LJGJ1017合肥海恒文化旅游发展有限公司-杜永胜
来源： 日期：2024-03-24 浏览次数：
浅谈酒店筹建
酒店的筹建是一个非常庞大的系统，涉及到投资方的拿地、规划、审批、市场调研、定位、设计、施工招标、施工管理、验收调试、交付运营等各个环节。一个酒店的兴建需要投入大量的人力和物力，投入资金量大，运营期限长，且在运营期间很多不确定的因素都可能会影响到酒店的投资回报期。因此酒店的筹建阶段如不能很好地结合酒店所处的地段、市场需求、管理团队的选择，设备设施的配置和选型等，都可能为酒店后期的运营带来负面影响，乃至导致投资的失败。现就本人相关的建议分享如下：
一个酒店的立项兴建，往往是伴随着其他的投资项目相依而生，现在已很少为建一个酒店而单独立项的了。大多数是因为一个地块的开发强条或者是为了配套周边的公共服务设施或新建产业园配套而有了酒店的立项。这样就对酒店所处的地段和位置做了预先的确定，无法调改。因而这样的酒店在市场定位、设计理念、施工管控、经营思路、管理团队组建、营收预算等各方面就得需要精准的预测和调研，为投资方的决策提供参考依据，为酒店后续经营打好基础。
首先是人的选择，这里涉及到投资方的项目总负责人，酒店专业管理团队的筹建总负责人，设计团队负责人。此三人将决定着这个酒店的未来，决定着投资回报是否达到预期，酒店的经营是否能满足市场的需求，同时也决定酒店是否能在业界存有一席之地。
俗话说，术业有专攻，隔行如隔山，专业的人做专业的事。投资方的总负责人首先要做的是选好设计团队和酒店管理团队筹建负责人，明确酒店的投资背景、回报预期、市场定位、酒店设计风格等内容，同时还需要协调好设计理念与经营理念的交融与冲突之间的关系和取舍问题。
设计团队的负责人一定需要有酒店设计实际操盘经验，深入理解酒店后期运营的需求场景，在植入设计理念的同步考虑酒店运营场景的需求，关注酒店平面布局中人流线、物流线混乱无分区，顾客、员工流线交叉互扰；酒店后台区域考虑不周，员工区域、工程设备区、仓储物流区域、落货垃圾区域、办公区域无预留或设置等基本要求，而不能一味追求设计效果而抛弃实际运营的需求。
酒店管理团队筹建总负责人，既要在投资人确定的时间内完成筹建和筹备开业，组建酒管筹建团队，同时也要为后期的经营打好基础条件。。如果投资人能够聘用一位有能力、有责任、有担当、懂技术、德才兼备的酒店项目筹建负责人，站在投资业主的角度，积极带领团队各相关专业人员，早预知、早防控，做好各环节风险规避、统筹监管、成本把控、扬长避短，在项目筹建、筹开过程管控中会起到事半功倍、行之有效的作用。
酒店筹建管理团队中工程负责人，在这段时间也是一个至关重要的环节。这个职位的任职履历一般有着富丰酒店工程运营管理经验，同时对酒店的各类工程系统有着深刻的认知和理解，并在运行中积累了一定经验，尤其是在大系统设备选型和配置上，应有足够的实践经验和理论知识作为支撑，为酒店筹建期设备选型提报需求和方案，为酒店后期运行提供多种可变组合型供应系统。
举例说明，一个全服务型的综合酒店，包含了会议，餐饮、娱乐、康体、住宿等多种业态，在中央空调的冷水机组选择及输配管路优化上有多组合形式。通过计算得出酒店总的制冷装机总量为1500冷吨，在选配制冷主机上则有3台500冷吨、2台750冷吨、1台1000冷吨+1台500冷吨等多种组合可供选择。设计部门按照规范肯定会优先选择3台容量相等的组合，此时酒店管理筹建团队的工程负责人，就得结合酒店不同业态的需求提出优化方案。在上述说明中，可根据会议、宴会场地相对集中，总面积规划等都已明确的条件下，综合计算制冷总量的需求，可提出3台机组有一台可独立供应宴会、会议场地使用，做到可分可和多种运行模式。单机组容量选配上可以参照总容量的20%:30%:50%的比例来组合。同时在集、分水器上管路配置作出优化方案，通话相关阀门的启闭组合，管路链接方式优化，达到在特殊条件酒店不同区域对中央空调不同的需求（即宴会，会议区需要制冷空调，客房区需要采暖空调），采取这样的优化组合将会对酒店后期的运行提供更多便利，满足消费市场需求。当然这样的组合是需要在酒店筹建初期设计阶段就得明确下来的，否则酒店一旦筹建完成，上述的方案时无法再次调整的。方案的提出需要有理有据，运用后期运行相关数据预测作为补充说明，只有得到投资方负责人和设计单位认可后，方案才能真正落地实施。这就更加突出酒店筹建团队中专业人才的重要性。